KORONAVİRÜS SÜRECİNDE KİRA ÖDEMEK ZORUNDA MIYIM ?

KORONAVİRÜS ve KİRA ÖDEMELERİ

Aralık 2019’da, Çin’in Wuhan kentinde ortaya çıkan “ KORONAVİRÜS (COVİD-19) ” olarak bilinen solunum yolu bulaşıcı hastalığı kısa zaman içerisinde Dünya’nın dört bir yanına yayılmış ve Dünya Sağlık Örgütü’nün de Pandemi ilan etmesiyle beraber içinde ülkemizin de bulunduğu birçok ülke çeşitli alanlarda ciddi tedbirler alma yoluna gitmişlerdir.

Ülkemizin bu kapsamda aldığı tedbirler arasında yer alan; umuma açık eğlence yerlerinin kapatılması, lokanta ve restoranların sadece paket servis hizmeti sunmaları, berber ve güzellik salonlarının kapatılması, 30/04/2020 tarihine kadar nafaka alacakları hariç icra iş ve işlemlerinin durdurulması, 01/03/2020 tarihinden 30/06/2020 tarihine kadar işleyecek işyeri kira bedellerinin ödenmemesinin kira sözleşmesinin feshi ve kiralananı tahliye sebebi oluşturmaması gibi ekonomi ile alakalı tedbirlerin, kişilerin geçmiş dönemde akdettikleri Kira Sözleşmelerine etkileri merak konusu olmuştur.

Bu aşamada hemen belirtelim ki; taraflar arasında imzalanan kira sözleşmelerinde salgın hastalık halini kapsayan ayrıntılı ve kanunun emredici hükümlerine aykırı olmayan bir mücbir sebep maddesi var ise, sözleşme serbestisi ilkesi gereği öncelikle sözleşme hükmünün uygulanması gerekmektedir.

İletişim adreslerimizden ulaşılarak bizlere danışılan ve en merak edilen başlıca soruları bu yazımızda cevapladık. Açıklamalarımızda, sözü edilen kira sözleşmelerinde bir mücbir sebep maddesi yer almaması halini esas aldığımızı belirtmek isteriz.

1-İçişleri Bakanlığı’nın İlgili Genelgesi ile işyerimin faaliyeti hukuken geçici olarak durduruldu. Bu durumda işyeri mülk sahibime(kiraya veren) kira ödemesi yapmak zorunda mıyım ?

Hayır, bu durumda kiracı tarafından kiraya verene, söz konusu kira ödemelerinin, “akde tahammül süresi içinde” yapılma zorunluluğu yoktur. Hatta işyerinin idare kararıyla zorunlu olarak kapandığı günden itibaren ödenmiş kira bedelleri de kiraya verenden geri istenebilir. Şöyle ki;

Kira sözleşmesi, tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Bu sebeple, her iki tarafın da karşılıklı edimleri mevcuttur.  Kiracının kira bedeli ödeme borcu olduğu gibi, Türk Borçlar Kanunu’nun 301. Maddesi kiraya verene de; kiralananı, sözleşme süresince ve sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda bulundurma borcu yüklemiştir.

Ancak ülkemizde, İçişleri Bakanlığı’nın ilgili Genelgesi ile bazı işyerleri için kapatma kararı verilince kiraya veren kiralananı, sözleşme süresince ve sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda bulunduramamış olur. Doğal olarak kanuni yükümlülüğünü yerine getirmeyen kiraya veren, kiracıdan da kanuni yükümlülüğü olan kira borcunu ödemesini bekleyemez.

Kiraya verenin bu yükümlülüğünü kendi kusuru olmadığı halde yerine getiremediği ve bu sebeple kiraya veren açısından adaletsiz bir durum ortaya çıktığı düşünülse de, kanun açıktır.

Kiralanan şeyin ayıpları, kiraya verenin sorumluluğu altındadır. Buna “Kiraya Verenin Ayıptan Doğan Kusursuz Sorumluluğu” denir.

Kiraya verenin bu sorumluluğu, kiralananın sözleşmenin amacına uygun şekilde kullanılmasını etkileyen, kiralananın işletilmesini imkansız kılan veya bu kullanma ve işletmeyi önemli derecede azaltan ayıpları kapsar.

Üstelik bu ayıpların meydana gelmesinde kiraya verenin bir kusuru olup olmadığı da aranmaz.

Kiraya verenin kusuru sebebiyle kiralananda bir ayıp meydana gelseydi şayet, o halde kiracı, kiraya verene karşı bir tazminat hakkı da kazanabilirdi. Ancak içinde bulunduğumuz KORONAVİRÜS etkilerinde şüphesiz ki kiraya verenlerin kusurunun olduğunu söylemek mümkün değildir. Bu sebeple kiracı, kira borcunu ödememeye ek olarak bir de kiraya verenden zararlarını içeren bir tazminat talep edemeyecektir.

Ayrıca söylemekte fayda var ki;

Yargıtay geçmiş bir kararında, bu tür durumlarda kiraya verenin yaşayacağı uzun süreli ve hakkaniyetsiz mağduriyeti önlemek amacıyla “akde tahammül süresi” vurgusu yapmıştır. Bu sebeple, İçişleri Bakanlığı Genelgesi ile kapatılan işletmelerde, işyerinin kapalı kalmasının taraflarca katlanılmaz noktaya gelecek kadar uzun sürmesi halinde, kira sözleşmesinin tek taraflı feshinin gündeme gelebileceğini düşünüyoruz.

2-Sözleşme başlangıcında işyeri kira bedelimi kiraya verene peşin olarak ödedim. Ancak sonrasında işyerim İçişleri Bakanlığı’nın İlgili Genelgesi ile kapandı. İşyerimin kapalı olduğu aylara tekabül eden kira ödemelerimi kiraya verenden geri alabilir miyim ?

“İfa İmkansızlığı” başlıklı Türk Borçlar Kanunu madde 136, kiracının, kiraya verene ödemiş olduğu kira bedellerinin iadesini isteme hakkı olduğunu belirtmiştir.

Ancak unutulmamalıdır ki, kiracı tarafından bu iade talebi; geri isteme hakkı olduğunu öğrendiği tarihten itibaren 2 YIL ve her hâlde zenginleşmenin gerçekleştiği tarihten itibaren 10 YIL içinde yapılmalıdır.

3-İçişleri Bakanlığı’nın İlgili Genelgesi ile kapatılmamasına rağmen, çalışanlarımın ve müşterilerimin sağlığını düşünerek kendi insiyatifimle kapattığım işyerimin kapalı olduğu süreye ilişkin kira ödemelerini yapmak zorunda mıyım?

Evet, bu halde İçişleri Bakanlığı genelgesi ile kapatılmayan ve faaliyetlerini devam ettirmesi bakımından önünde hukuki bir engel bulunmayan işyeri sahipleri kira borçlarını ödemekten kaçınamayacaktır.

Ancak her ne kadar bu işyeri sahipleri kanundaki İfa İmkansızlığı hükmünden yararlanamasa da İfa Güçlüğü hükmünden pekala yararlanabilirler. 

“Aşırı ifa güçlüğü”  başlıklı Türk Borçlar Kanunu madde 138, kiracıların, hakimden sözleşmenin yeni şartlara uyarlanmasını isteme veya uyarlamanın mümkün olmadığı halde sözleşmeden dönme hakkına sahip olacaklarını vurgulamıştır.

Yani; İçişleri Bakanlığı genelgesi ile kapatılmayan ve faaliyetlerini devam ettirmesi bakımından önünde hukuki bir engel bulunmayan işyeri sahiplerinin(kiracıların), kira ödeme yükümlülükleri devam eder.

Ancak bu işyeri sahipleri pandemi süresinde kapalı tuttukları işyerlerinin kira ödemelerini yaparken mutlaka ihtirazi kayıt düşmeli yahut kiraya verene bildirim yapmalıdırlar. Çünkü ancak bu halde ödemesi yapılan bu kira bedelleri daha sonra kiraya verene karşı açılması muhtemel Uyarlama Davasına (kira bedelinde değişiklik davası) konu edilebilir.

Önemle belirtmek gerekir ki, KORONAVİRÜS ün Kira Sözleşmelerine etkisi konusunda Türk Hukukçuları arasında yoğun fikir ayrılıkları yaşanmaktadır. Bu fikir ayrılıklarının arasında ise  bizim önerimiz şudur:

Türk Borçlar Kanunu’nda Kiraya Verenin Ayıptan Kusursuz Sorumluluğunu içerir bir hüküm varken yine aynı kanunda bulunan Aşırı İfa Güçlüğüne bağlı Uyarlama Davası açma yolu, pratiklik açısından ikinci plan olmalıdır.

Bu işyeri sahipleri kiracıların, Kiraya Verenin Ayıptan Doğan Kusursuz Sorumluluğundan yararlanmaları için ise izleyecekleri yol şudur,

Türk Borçlar Kanunu’nun Kiraya Verenin Kiralananın Sonradan Ayıplı Hâle Gelmesinden Doğan Sorumluluğu Genel olarak ele alan 305. Maddesini içinde bulunduğumuz pandemi sürecine uyarlarsak;

Kiracının sözleşme konusu işyeri her ne kadar İçişleri Bakanlığı’nın İlgili Genelgesi ile kapanmasa dahi, KORONAVİRÜS sebebiyle müşteri azlığı ve buna bağlı olarak gelir kaybı söz konusu olacağından, kiracının, adı geçen kanunun 306. Maddesinde yer alan seçimlilik haklarından “Kira Bedelinin İndirilmesini İsteme Hakkını” kullanabileceğini söyleyebiliriz.

Daha önceden de belirtilen gibi; kiraya verenin bu ayıptan dolayı herhangi bir kusuru olmadığını beyan etmesi onu sorumluluktan kurtaramayacaktır. (Taraflar arasındaki sözleşmede aksi bir hüküm belirtilmemişse şayet.)

Basit bir örnekle konuyu özetlemek gerekirse;

İçişleri Bakanlığı’nın İlgili Genelgesi ile kapatılan Kıraathane sahibi kiracılar, kira ödemekle yükümlü değildirler.

İçişler Bakanlığı’nın İlgili Genelgesi ile kapatılmayan, ancak masalı müşteri kabul edememesine rağmen paket servisi devam eden bir Et Lokantası sahibinin kiraya verenden somut olayla orantılı olarak bir kira indirimi talep etme hakkı vardır.

Kiraya verenin bu indirime yanaşmadığı durumlarda ise, kiracıların yapacakları ödemeleri İhtirazi Kayıt düşerek yapmaları ve süreç sonunda kiraya verene Uyarlama Davası açması tavsiye edilir.

4-İçişleri Bakanlığı’nın İlgili Genelgesi ile kapatılmamasına rağmen, çalışanlarının ve müşterilerinin sağlığını düşünerek kendi insiyatifiyle işyerini kapatan ve bu sebeple kiraya verene işyeri kirası ödemesi yapmayan kiracılar hakkında icra takibi ve/veya tahliye işlemleri gerçekleştirilebilir mi?

Yukarıda anlatılan gibi İçişleri Bakanlığı genelgesi ile kapatılmayan ve faaliyetlerini devam ettirmesi bakımından önünde hukuki bir engel bulunmayan işyeri sahipleri kira borçlarını ödemekten kaçınamayacaktır.

İCRA TAKİBİ

Kiraya verenler ise kira borçlarını ödemeyen kiracılar için pekala kira alacağına ilişkin tahliye talepli icra takibi de dâhil olmak üzere icra takibi yapabilir.

Ancak bahsi geçen bu işlemler, 2279 Sayılı 22.03.2020 tarihli İcra ve İflas Takiplerinin Durdurulması Hakkında Cumhurbaşkanlığı Kararı’na göre; 30 Nisan 2020 tarihinden sonraki bir zamanda yapılabilecektir.

Bu hükmün uygulanması için KORONAVİRÜS kapsamında kiralananın kullanılmasına ilişkin idare tarafından bir kısıtlama getirilmiş olması aranmaz.

Hatta bu dönemde daha çok kazanan işyeri sahipleri (Örn:Pizzacı) bile bu hükümden yararlanır.

Her ne kadar kira borcunu ödemeyen kiracıya karşı 30 Nisan 2020 tarihine kadar icra takibi başlatılamıyor olması kirasını ödemeyen kiracı lehine bir durummuş gibi görünse de, aslında öyle değildir. Çünkü bu durumda kiraya veren, kiracı aleyhine icra takibi başlattığı tarihe kadar ki işleyen faizlerle beraber alacağını talep edebilir.

TAHLİYE

26.03.2020 tarihli 31080 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan “Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un Geçici 2. Maddesi ile, 01/03/2020 tarihinden 30/06/2020 tarihine kadar işleyecek işyeri kira bedellerinin ödenmemesinin, kira sözleşmesinin feshi ve kiralananı tahliye sebebi oluşturmayacağı karara bağlanmıştır.

Ancak tekrarla belirtmek isteriz ki adı geçen Kanun’un Geçici 2. Maddesi ile kira ödemeleri ertelenmemiş veya ortadan kaldırılmamıştır.  Bu sebeple bu tarihler arasında doğan kira alacakları için işlemiş faiziyle beraber icra takibi yapılması mümkündür.

5-KORONAVİRÜS sebebiyle ücretsiz izne ayrıldım. Gelirim olmadığı bu aylar için oturduğum evin kirasını ödemekten kaçınabilir miyim  ?

Yukarıdaki anlatımlarımızda kira sözleşmelerine konu kiralanan, işyeri idi. Burada ise kiralananın KONUT olduğu durumlar için bir açıklama getireceğiz.

Üzülerek belirtmek isteriz ki, işsiz kalmak yani ekonomik durumunun bozulması, kanunda kira ödeme borcunu ortadan kaldıran sebeplerden biri olarak gösterilmemiştir.

Ayrıca ülkemizde, işyeri kiralarının ele alındığı gibi konut kiralarının da ele alındığı bir torba kanun da henüz yayınlanmamıştır.

Bu halde  kiraya veren yani mülk sahibi  tarafından kira sözleşmesi feshedilebilecek ve ödemesini yamayan kiracının tahliyesi istenebilecektir.

Ödenmemiş konut kirası sebebiyle kiracı aleyhine yapılacak olan icra takibi hususu ise tıpkı işyeri kira borçlarında olduğu gibi 30 Nisan 2020 tarihine kadar yapılamayacaktır.

Kiraya veren 30 Nisan 2020’den sonra ise ödenmeyen kira bedellerini temerrüt faiziyle birlikte talep edebilecektir.

6- KORONAVİRÜS sebebiyle üniversitelerde örgün öğretime ara verilmesi sonrası ailelerinin yanına dönen öğrenciler, geride bıraktığı öğrenci evlerinin kira bedellerini ödemek zorunda mıdır ?

Evet, bu halde kanunen kira bedelleri kiraya verene ödenmek zorundadır. Nitekim idare tarafından “öğrenciler muhakkak ailelerinin yanına dönmelidir” diye bir açıklama gelmediği için kanunen kira borcunu sonlandıran bir hukuki imkansızlıktan bahsedilemeyecektir.

Burada kiraya verenin Türk Borçlar Kanunu kapsamında teslim borcunu eksiksiz gerçekleştirdiği ve kiralananı da kira süresi boyunca hazır bulundurduğu kabul edilir. Bunun karşılığı olarak, kiracı da kira ödeme yükümlülüğünü yerine getirmek zorundadır.

Aksi halde kiraya veren, 30.04.2020 tarihinden sonra ödenmeyen kira bedellerini faiziyle birlikte kiracıdan talep edebilir.

Temennimiz, karşılıklı iyiniyet kuralları çerçevesinde, bu zor günlerin üstesinden gelebilmektir. Bu sebeple öncelikle, kiracı ve kiraya veren tarafın, karşılıklı fedakarlıkla  aralarındaki sözleşmeden kaynaklanan ihtilafı bir çözüme bağlaması en doğru yöntem olacaktır.

***

Önemle belirtmek gerekir ki, bu makale genel bilgilendirme amacı taşır ve olası bir ihtilafta kuşkusuz her kiracılık ilişkisi bakımından somut olayın özellikleri dikkate alınacaktır.

DİKKAT : www.mesudebusrakucuk.av.tr üzerinden yayınlanan yazıların ve paylaşılan kararların yargısal faaliyetlerde kullanılmasında herhangi bir hak ve sorumluluk kabulümüz değildir.

Av. Mesude Büşra KÜÇÜK Hukuk Bürosu, İstanbul genelinde Kira Hukuku Avukatlığı hizmeti vermektedir. Kira Hukuku ile ilgili ihtilaflarınız kapsamında daha detaylı bilgi için bize ulaşınız.