APARTMAN AİDATI BORCU

Apartman aidatı ödemeyen komşu için başvurulacak hukuki yollar nelerdir, Zemin katta oturanlar asansör masrafını/ aidatı ödemekten kaçınabilir mi, Apartman aidatı nı ödemeyen komşu için başvurulacak hukuki yollar nelerdir, Aidat borcu hukuken nasıl tahsil edilir gibi soruların cevabı bu yazımızda… 

APARTMAN AİDATI ÖDEMEYEN KOMŞU İÇİN BAŞVURULACAK HUKUKİ YOLLAR NELERDİR ?

T.C Anayasası 35. Maddesi’nde “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz” hükmüyle yer bulan mülkiyet hakkı; İnsan Hakları Evrensel Bildirgesi’nin ise birinci kuşak hakları içindedir.

Mülkiyet hakkı ona sahip olana, hakkın konusu olan eşya üzerinde (somut olayımızda apartmanda bir eve sahip olan kişiye), kanunun çizdiği sınırlar içinde dilediği gibi tasarruf etmek yetkisini veren haktır. Tam da bu noktada Medeni Hukukun çok güzel devreye girdiğini görüyoruz.

Medeni Kanun 661 maddesinde “Bir kimse mülkünü kullanırken, komşusuna zarar verecek her türlü taşkınlıklardan çekinmeğe mecburdur.” demekle; apartman aidatını ödemeyen bir kat malikinin, aidatı nı ödeyen komşu diye nitelendirilen diğer kat maliklerinin mülkiyet haklarına verdiği zararların da açıkça hukuka aykırı olduğu vurgulanmıştır.

Kat Mülkiyeti Kanunu “Ana Gayrimenkulun Genel Giderlerine Katılma Başlıklı” madde 20 hükmü;

“Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;

b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, (Ek ibare: 14/11/2007-5711 S.K./9.mad.) güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; Katılmakla yükümlüdür.

c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık, (Değişik ibare: 14/11/2007-5711 S.K./9.mad.) yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.”

Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan, kişinin, kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır demekle bir kat maliki tarafından aidat borcu ödemenin de bir yasal zorunluluk olduğu ifade edilmiştir.

Kural gereği zemin katta oturanlar asansörü kullanmadıklarını iddia ederek asansör masraflarını ödemekten kaçınamazlar.

Buna göre bir kat maliki; ortak kullanım alanından faydalanmadığını, faydalanmasına gerek olmadığını ya da faydalanmaktan feragat ettiğini beyan ederek bu ödemelerden kaçınamaz. Kural gereği zemin katta oturanlar asansörü kullanmadıklarını iddia ederek asansör masraflarını ödemekten kaçınamaz. Aksi takdirde mülkiyet hakları ihlal olunan diğer kat maliklerinden her biri yahut yönetici, yükümlülüklerini yerine getirmeyen bu komşu hakkında icra takibi başlatabilir, dava açabilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu “Kat Mülkiyetinin Devri Mecburiyeti” başlıklı madde 25 hükmü;

“Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler.

(Değişik fıkra: 14/11/2007-5711 S.K./12.mad.) Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır.

Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir.

Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir.

Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir:

a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;
b) Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;
c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.

(Değişik fıkra: 14/11/2007-5711 S.K./12.mad.) Bu maddedeki dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer.” demekle Ortak giderler ve avanstan yani örneğin aidattan; kendine düşen borcu ödemeyen kat malikine ait gayrimenkulün devri için;

• Aidatı nı ödemeyen kat maliki hakkında iki takvim yılı içinde üç kez icra ve dava takibi yapılmış olması,
• Aidatı ödeyen Diğer kat maliklerinin, sayı ve arsa payı çoğunluğuyla o gayrimenkulün kendilerine devredilmesi için karar almaları,
• Dava açılması,
• Devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada, üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve bu makbuzun hakim hüküm vermeden önce mahkemeye ibraz edilmesi ve hakimin bu halde davayı kabul etmesi halinde mümkün olacağı hükme bağlanmıştır.

Hukuk ofisimiz, apartman aidatı ödemeyen komşu dan aidat borcu tahsili için öncelikli olarak apartman yönetimi tarafından noter kanalıyla bir ihtarname keşide edilmesini tavsiye etmektedir.

Eğer ihtarnameye açık veya zımni olumsuz yanıt geldiyse; akabinde haklarına halel gelen kat maliklerinin her biri veya apartman yönetimi işbu ihtarnameyi de dayanak göstererek aidatı ödemeyen komşuya karşı sağlıklı bir icra takibi başlatabilir yahut dava ikame edebilir. Aidat borcu tahsili işlemleri için ise profesyonel bir avukatlık hizmeti almanızda yarar vardır. 

---